地上權之若干實務問題與展望

壹、前言

民法物權編用益物權及占有部分，已於2010年2月3日修正公布，並自公布後6個月施行。其中地上權部分之修正重點，有將實務判例見解明文化者，例如：地上權人積欠租金達二年之總額，最高法院68年台上字第777號判例即認為土地所有人於終止地上權時，仍應踐行定期催告程序，此於該次修訂於民法第836條；亦有為解決學說上爭議者，例如修法前對於地上權人於地上權消滅時得取回工作物，在定性上應屬權利或義務，有所爭論，藉由民法第839條之修正，揭示地上權人不取回工作物時，工作物將歸屬於土地所有人。

該次修法誠然具有重大意義，惟物權法牽涉層面繁雜，仍有些許未竟之功留待進一步思考。由於實務上對於地上權有許多重大的判例，該次修法尚未予以明文化，在考試上必然具有一定的重要性，以下將加以介紹之。另外修法後所帶來之新興實務問題，及其他修法時未處理到的問題，於考試中亦可能成為命題之題材，下文亦將探討之。

貳、時效取得地上權之效力

一、問題意識

依民法第770條規定：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」又依第772條：「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。」依上開條文規定，占有人在時效完成後，並非隨即當然取得地上權，而係取得一登記請求權。惟於占有人依規定申請登記為地上權人時，所有權人往往提出異議，並主張依民法第767條訴請返還所有物。此時，受訴法院面對占有人與所有權人之衝突，是否應就占有人是否具備時效取得地上權之要件，予以實體上裁判？抑或受訴法院應嚴格遵守物權登記主義之觀點，而認形式上占有人未完成地上權登記，即屬無權占有，而不得據以對抗土地所有人？

二、實務見解

最高法院69年第5次民事庭會議決議認為因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍屬無權占有，而不得據以對抗土地所有人。

最高法院80年第2次民事庭會議決議：「占有人因時效而取得地上權登記請求權者，以已具備時效取得地上權之要件，向該管地政機關請求為地上權登記，如經地政機關受理，則受訴法院即應就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判，本院69年度第5次民事庭會議決議應予補充」。

因此，實務見解已不再堅守形式判斷，而改弦易轍以地政機關是否受理，作為占有人得否據以對抗土地所有人之分界點。

三、釋例說明

甲為A地所有人，其將A地借予親戚乙使用，於借用期限屆滿後，甲並未向乙請求返還A地。乙即自88年3月1日起，在A地上興建房屋，以行使地上權之意思，自行占有使用。甲於104年12月12日病逝後，甲之繼承人丙旋即於105年1月10日訴請乙拆屋還地。乙始於105年2月1日向地政機關申請登記為地上權人。

上述情形，由於占有人係在土地所有人提起拆屋還地之訴後，始主張具備時效取得之要件，向地政機關聲請為地上權登記，依上開實務見解，受訴法院不須就占有人是否具備實效取得地上權之要件，為實體上裁判。

參、推定租賃、意定地上權與法定地上權之異同

一、意定地上權與法定地上權之差異

最高法院85年台上字第447號判例：「民法第八百七十六條第一項規定之法定地上權，係為維護土地上建築物之存在而設，則於該建築物滅失時，其法定地上權即應隨之消滅，此與民法第八百三十二條所定之地上權，得以約定其存續期限，於約定之地上權存續期限未屆至前，縱地上之工作物或竹木滅失，依同法第八百四十一條規定其地上權仍不因而消滅者不同。」 由上開判例可知，意定地上權與民法第876條法定地上權之差異，在於建築物消滅時，地上權是否會隨同消滅。另外，民法第838條之1規定之法定地上權，亦於第2項明文規定法定地上權將因建築物之滅失而消滅。

二、推定租賃與法定地上權之異同

推定租賃與法定地上權相似之處，在於二者皆係為避免土地與房屋異其所有權時，遭使建物面臨拆除之窘境，而損及社會經濟利益。然而，二者不同之處，在於推定租賃之適用要件係自願移轉之私法買賣，而法定地上權則適用於強制移轉的法院拍賣。

肆、民法第833條之1終止地上權或定存續期間訴訟之當事人適格問題

一、甲說：土地共有人得單獨訴請法院判決

例如高等法院101年上字第451號判決：「「各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求」，民法第821條第1項前段亦定有明文，則不動產共有人之一自得本於對共有物所有權人之地位單獨起訴而為上開主張。本件被上訴人主張其為系爭土地共有人之一，而系爭地上權因自設立迄今已逾20年，且設立登記之初之目的已不存在，為顧及土地所有權人行使所有權權能之利益，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而終止系爭地上權等語，足見被上訴人係本於系爭土地共有人之地位，以系爭舊建物已拆除，系爭地上權成立之目的已不存在，而依民法第833條之1、第767條、第821條等規定提起本件訴訟，核其請求法院終止系爭地上權係有利於全體土地所有權人，亦有助於系爭土地所有權之圓滿行使，自得單獨向法院訴請終止系爭地上權，被上訴人提起本件訴訟，依其主張之事實為判斷，當事人即為適格。」

二、乙說：土地共有人應全體起訴

例如高等法院103年上字第62號判決：「……又此項請求係變更原物權之內容，性質上為形成之訴，且地上權之終止，係原物權契約之終止，於共有土地之情形，共有人如欲依民法第833條之規定請求法院判決終止地上權，自應由全體土地共有人提起訴訟，系爭土地為上訴人與其他共有人所共有，有土地登記謄本在卷可稽，依上開說明，上訴人須與其他土地共有人一同起訴，始屬當事人適格」

伍、地上權消滅後之法律關係

一、地上權人不得以土地所有人未依民法第840條予以補償而拒絕履行返還土地義務

最高法院79年台上字第2623號判例：「民法第八百四十條第一項規定：地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人應按該建築物之時價為補償。與被上訴人請求塗銷地上權登記係屬二事，互無對價關係，上訴人不得執此為拒絕塗銷地上權登記之理由。」

二、地上權「非」因存續期間屆滿而消滅時，地上權人是否享有建築物補償請求權？

(一)甲說：適用第839條第3項（端視土地所有人是否願以時價購買）
民法第840條針對地上權因存續期間屆滿而消滅時，賦予地上權人不必拆除興建之地上建築物，並享有建築物補償請求權。且一旦土地所有人拒絕請求或不確實回答是否補償，則應延長地上權之存續期間。

同時該條之修正理由中並指出，建築物在性質上為工作物之一種；因此，地上權非因存續期間屆滿而消滅者，應適用第839條之規定，而依該條第3項規定可知地上權非因存續期間屆滿而消滅時，僅於土地所有人願以時價購買，地上權人始能獲得建築物之補償。

李福隆教授即曾為文批評新法，並未考量土地所有人不願意行使時價購買建築物之權利時，如何保障地上權人對於建築物利益之問題。且於立法理由中交待適用前條規定，體例上亦有所不當。

(二)乙說：類推適用第840條
林俊廷法官認為第840條針對定有存續期間之地上權，當事人均已預期地上權將於存續期間屆滿而消滅，尚且規定土地所以人有為建築物補償之義務；解釋上依舉輕以明重之法理，對於未能預期地上權何時消滅之未定存續期間地上權，更應賦予地上權人得請求補償之權利，而有類推適用第840條之必要。

三、地上權人得否主張「有益費用償還請求權」？

(一)肯定說：類推適用民法第431條第1項
依民法第431條第1項承租人就租賃物支出有益費用，於出租人知其情事而不為反對之表示時，得於租賃關係終止時，請求出租人償還之。該條之規範目的，在於承租人所為增加租賃物之價值，若令出租人坐享其成，不啻於等同實質不當得利。因此，即有學者主張地上權與租賃權有同一之關係，而應類推適用之。

(二)否定說：不得類推適用民法第431條第1項
採否定說之學者認為，地上權人增加土地價值，乃係為自己之利益，且土地所有人並無將其土地適於使用狀態之積極義務，而與租賃權在本質上有所不同，自無法類推適用租賃權之規定。

陸、參考資料

1.林俊廷，法院判決終止地上權與建築物存續之問題，月旦裁判時報，第37期，2015年7月，第81~95頁。
2.蔡明誠，民法普通地上權修正之評析，月旦法學雜誌，第180期，2010年5月，第5~22頁。
3.李福隆，物權法現代化之終章或序曲──論普通地上權之實務爭議及新法評析，國立中正大學法學集刊，2010年3月30日，第35~67頁。
4.許政賢，時效取得地上權與所有物返還請求權，月旦法學教室，第130期，2013年8月，第18~20頁